Propriétaire : Comment créer une colocation

De plus en plus de personnes se retrouvent dans cette situation : je suis propriétaire et je veux faire une colocation, mais ne savent pas exactement comment s’y prendre. Pourtant, cette solution de logement est de plus en plus prisée, tant par les étudiants que par les jeunes professionnels. Pour les colocs, les coûts sont généralement inférieurs aux loyers individuels tandis que le propriétaire peut envisager 10 à 15% de revenus supplémentaires. 

Cependant, réussir une colocation ne s’improvise pas, il faut sélectionner les bons candidats et signer un contrat de bail adaptée à votre logement.

Comprendre les Avantages de la Colocation

Avant de se lancer dans l’aventure de la colocation, il est essentiel de bien comprendre les avantages qu’elle peut offrir. Non seulement cela permet de maximiser l’utilisation de l’espace, mais cela peut également générer des revenus supplémentaires pour le propriétaire. On a écrit un article dédié à ce sujet : Avantage colocation propriétaire, mais en quelques lignes:

• Des revenus supplémentaires pouvant s’élever entre 10 à 15% contrairement à un loyer individuel.
• Des protections comme la clause de solidarité qui garantit la perception de loyer.
• La déclaration d’impôts reste la même.

Des revenus supplémentaires

En transformant votre bien en colocation, vous offrez aux locataires l’opportunité de diminuer significativement leurs charges mensuelles liées au logement, tout en augmentant votre revenu. Concrétement, un appartement 2 chambres se louant à 1000€/mois peut permettre de recevoir 2 locataires, ce qui signifie que vous pouvez recevoir 2 loyers mensuels de 550€/mois pour un total de 1100€/mois (10% de revenus supplémentaires). 

Les locataires apprécieront également de payer le loyer d’une chambre à 550€/mois au lieu d’un studio pouvant monter à 800€/mois.

Enfin, pour un propriétaire, trouver plusieurs colocataires se partageant un loyer élevé est souvent plus facile que de trouver une famille unique capable d’assumer seul la totalité du montant.

Clause de solidarité

Une protection essentielle pour le propriétaire est la clause de solidarité. Cette disposition du bail engage chaque colocataire à assumer le paiement du loyer dans son intégralité, y compris la part des autres en cas d’impayé ou de départ. Cette clause garantit donc la perception du loyer sans interruption, offrant une sécurité financière non négligable. En revanche, elle impose aux colocataires une responsabilité financière commune : si l’un d’eux ne paie plus, les autres doivent compenser le montant manquant. C’est pourquoi elle est facultative dans les contrats de bail mais fortement recommandée.

La déclaration d’impôts.

Pounr colocation, la déclaration d’impôt reste la même. Tout revenu locatif doit être déclaré fiscalement, que vous habitiez ou non dans le logement. Vous serez considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) si vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si vous dépassez ces seuils, vous basculez dans la catégorie Loueur Meublé Professionnel (LMP), soumise à un régime fiscal distinct.

Les Aspects Légaux

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) prévoit des dispositions spécifiques pour les colocations. On y retrouve notamment:

• Le logement: au minimum 1 pièces avec soit une surface habitable de 9m² soit un volume habitable de 20m²
• Le contrat de bail
• Départ en colocation

Le contrat de bail

Pour la colocation, le propriétaire peut choisir entre 2 types de bail qui influencera grandement les entrées et sorties: 

• Le bail individuel: chaque colocataire dispose de son propre contrat de location et à le droit de quitter le logement quand il le souhaite. Les charges sont individuelles par colocataire.
• Le bail collectif: un seul contrat de location pour tous les colocataires, ils sont donc liés entre eux. Les charges sont mutualisées pour l’ensemble de la colocation.

Quelle que soit la forme du bail retenue, le contrat doit obligatoirement préciser les points suivants:

• Inventaire du mobilier: Liste détaillée des meubles et équipements mis à disposition dans le logement
• Répartition des espaces: Définition claire des chambres privatives attribuées à chaque colocataire 
• Conditions financières: Montant exact du loyer, répartition des charges si applicable (eau, électricité, internet)
• Conditions temporelles: Durée du contrat de location et délai de préavis à respecter en cas de départ
• Clause de solidarité (optionnelle mais fortement recommandée): Si applicable, les modalités précises de cette protection pour le propriétaire

Gérer les départs en colocation

Les entrées et sorties est un aspect inévitable de la colocation que vous devez anticiper en tant que propriétaire.

Pour un bail collectif, le colocataire sortant doit respecter un délai de préavis d’1 mois pour un logement meublé ou 3 mois pour un logement vide. Le contrat se poursuit avec les locataires restants qui doivent assurer l’intégralité du loyer pendant la période de transition. Les colocataires en place cherchent généralement un remplaçant, mais vous conservez toujours le droit d’approbation final sur ce nouveau venu. Au niveau administratif, prévoyez simplement un avenant au bail pour intégrer le nouveau colocataire. Enfin, le remboursement du dépôt de garantie s’organise directement entre l’ancien et le nouveau colocataire.

Pour des baux individuels, la gestion devient plus intensive car chaque locataire peut donner son préavis indépendamment (1 ou 3 mois selon le type de bail). Vous devez traiter chaque rotation comme une location classique avec état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, puis recherche d’un nouveau locataire. Bien que plus contraignant, ce système vous offre l’avantage de pouvoir ajuster le loyer entre deux locataires si le marché a évolué. Notez toutefois que ce type de bail favorise généralement un taux de rotation plus élevé, ce qui implique davantage de travail de gestion sur le long terme.

Trouver des Colocataires

Une fois prêt à vous lancer, l’étape suivante consiste à trouver les bons colocataires. C’est souvent là que les propriétaires rencontrent des difficultés, entre les multiples plateformes à gérer, les demandes désorganisées et le temps considérable à consacrer au tri des candidatures.

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